利回りは支出に対しての利益の割合

不動産投資、あるいは賃貸経営などでの「利回り」というものは、いったいどういったものなのでしょうか。

不動産投資をしているけれど、利回りについての計算方法や利回りについてがよく分からないという方も居ます。

そこで、不動産投資に関する利回りについてですが、簡単に言うと、これは、支出に対しての、利益の割合のことを指します。

どの程度支出に対して、利益が出るのかというのが利回りです。

不動産賃貸の経営や不動産投資をする前には、この利回りが出るかどうかが肝心ですし、さらに、その建物の収益性などをあらかじめ考えておかなければなりません。

特に、不動産投資や、賃貸経営などをする場合、不動産物件を購入します。その場合には、どの程度の期間でそしてどのぐらいの支出金額を回収することが出来るのだろうかということを、考えなければいけませんし、さらには、どのぐらいで、利益が上がるのかということを把握しなければならないと言えるでしょう。

表面利回りの計算方法は？

しかり、利回りと一言で言っても、いくつか種類があります。

まずは、表面利回りがあります。

こちらの、表面利回りでは、購入費用で割った、数値で表す利回りを指します。良く、不動産の物件情報には、利回りが記載されていると思いますが、これは表面利回りが多くなっています。

この計算式ですが、表面利回り＝年間収入÷購入価格となっていて、収益力を大まかですがとらえるのに便利な計算式となります。

しかし、これはその物件を購入した当時の利回りの指標であるため、それが維持できるかどうか分からないということも知っておく必要があります。

実質利回りの計算方法は？

もう一つの利回りが、実質利回りです。こちらは、計算式で、実質利回り＝（ 年間収入－年間支出 ）÷購入価格となります。

これは、不動産会社に支払うランニングコストなど、各支出額を差し引いて判断することになるため、より正確な収益力を判断することが出来ると言えるでしょう。

また、もう一つの利回りが想定利回りです。

こちらは、満室を想定した、年間の家賃収入を購入費用で割ります。つまり、計算式は、想定利回り＝年間収入÷購入価格となり、不動産会社が想定している利回りに関しても、実はこの「想定利回り」であることが多く、家賃の想定額も、最高額で想定されているということが非常に多いです。

このように、販売会社が記載している収益などを真に受けるのではなくまずは自分自身で計算式で計算をしてみると良いでしょう。

投資の際に大事な利回り計算

安定したアパート経営を目指したい…あるいは、不動産投資を成功させるためには、正しい利回りの計算方法を知っておくということが重要であると言えるでしょう。
不動産投資用の物件をインターネットや広告などで探す際に、目が行くのがその利回りであると言えるでしょう。

利回りと行っても、いくつか種類があり、この種類には表面利回り、そして想定利回り、実質利回りなどの種類があります。これは、それぞれ、利回りを出すための、計算方法に違いがありますので、知っておく必要があります。

さらに、不動産投資をする場合には、広告など、物件情報に表示されている利回りが、どの広告に表示されている利回りはどの不動産利回り計算での計算なのか、知っておく必要があると言えるでしょう。

利回り計算を理解しよう

そこで不動産利回り計算を知っておくことによって、確実な不動産の利回りを把握することが出来、確実な収益性の高い物件を選ぶことが出来るようになります。
不動産利回り計算は、不動産投資において、最も重要であると言えるでしょう。

表面利回りは、まず、年間利益と、投資額などより算出するという単純な計算方法です。
このため、おおむねの利益しか、把握することが出来ないというデメリットがあり、表示などに使用されていることが多いですが、大幅な利益しか分からないと言えるでしょう。

もう一つが、想定利回りです。これは、空室が埋まった場合には、この程度の賃料で、これぐらいの収益が取れるだろうという想定において計算される利回りです。
これも、最高額の賃料が想定されていることが多いので、実際の利回りよりも高くなることが多いです。これも広告表示などでよく見かける利回りの計算方法となります。

実質利回りとは？

もう一つが、実質利回りです。こちらは、年間賃料から、固定資産税、修繕費、そして不動産会社に支払う管理費だったり、損害保険料などの、諸経費を差し引いた額を算出します。３つの利回りの計算方法の中でも、こちらの実質利回りが最も利回りが低くなりますのである程度信頼性があるといえるでしょう。

この3つの計算方法を見てみると、計算方法次第で利回りが高くなったり、低くなったりすることが分かります。
不動産利回り計算でこの場合、正しいのが実質利回り計算であると言えるでしょう。

広告の利回りは、満室を想定した利回りであることも多いですし、修繕費などの費用などを計算していないことも多く、空室を想定していないこともありますので、注意をすることが必要です。

不動産投資を考えているという方も多いのではないでしょうか。

しかし、東京都心をはじめとして、大都市の中心、市街地などは、投資物件の利回りは、一時期よりも低下していると言えるでしょう。
しかし、今はこうしたエリア以外に、実は視点を変えることで、利回りのよいエリアがいくつか存在していると言えます。そこで、不動産投資をする上で、大変利回りの良い不動産物件のあるエリアとはどこなのでしょうか。

利回りが良い物件エリアは？

まず、海外からの投資というのは、東京などの大都市が中心となっていて、投資物件の利回りは低下しているというのが現状であると言えるでしょう。
このため、不動産投資を考えている投資家は、今は一転して、地方都市に注目していると言えます。

しかし、名古屋や大阪、そして福岡なども同じように、利回りが下落しているというのが現状です。
特に福岡などは東京都同じように、価格が暴落していると言えるでしょう。

注目の不動産エリア

そこで、今注目されているのが地方都市の中でも、可能性があるエリアと考えられているのが、岡山県と三重県です。このあたりの物件は、利回りが良く、高稼働率の不動産物件があるエリアとしても注目されていると言えるでしょう。

首都圏を中心としている投資家にはあまり注目されていなかったエリアとなりますが、実は安定して利回りが出ているエリアなので、現在では、高利回りが出ているとされています。その理由として、こういったエリアは、大手メーカーが、市場を占めているという街ではなく、老舗の企業が長年地域の雇用を支えているという面があります。
このため、競合も少なく、有益なエリアであることが多いのです。

有益エリアで物件を探す

さらに、これ以外にも、国家戦略特区などは注目されているエリアであり、新潟県新潟市や兵庫県養父などは、利回りの良い不動産物件のあるエリアとしても可能性があるのではないかと指摘されています。

これらのエリアは、農業振興を目的としているエリアであり、農業の振興を進めるため、規制緩和などを行っています。このため、土地の価格も高騰しやすいと言えるでしょう。
名だたる大企業が農業と連携をして、そして発展を目指す可能性もあります。そうなると、雇用が生まれますし、そこから新しく移り住む人々なども増え、新たに住宅の需要が出来る可能性があります。また、これらのエリアは、物流の拠点となる可能性もあるエリアですので、留学生や、外国人の居住者も増える可能性があるとみられています。

不動産投資で成功をしよう

不動産投資は、株やFXと比べるとはっきりと目に見える大きな収益につながる可能性は比較的少ないかもしれません。

しかし、手取りや利回りなどで考えると5％くらいで、長期的でかつ安定した収益を得られることが可能な投資といわれています。

不動産投資で成功すると、将来にわたって安定的な収入を得ることが可能になります。
そのため人口が減らず、増えている地域の確かな物件を選んで購入すると、不動産価格が下がってしまったり、賃料が減ってしまったりということはないと考えられているのです。

しっかりとした知識が必要

そのため、不動産投資で成功すると、安定した収入を手に入れることができるというメリットがあるのです。

不動産投資は、空室や家賃下落などのリスクに対しては、需要の安定している大都市である東京の物件を選んだり、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶということでリスクをある程度減らすことができるのです。

また、不動産投資で成功すると、ノウハウができます。そのノウハウをもとにさらに不動産投資を行っていき、より規模の大きな不動産投資を行うことで、さらなる事業拡大を図ることなどもできるというメリットがあります。

リスクマネージメントが大切

マンション投資などで成功した場合、長期的に考えてみると定期預金などのリスクの少ない金融商品との違いがでます。
確かに定期預金の場合は、元本保証がなされていますのでリスクが低いのですが、不動産投資で成功すると定期預金の利率よりもより高利回りな投資となるという点がメリットなのです。

ほぼ0に等しいといえる定期預金の利率より、不動産投資で成功した方がより高額なリターンが得られるといえ、それが安定的に得られるというメリットはとても大きいといえます。

それに対して、不動産投資で成功した場合のデメリットもあります。
不動産投資で成功した場合、多くの人は不動産投資の規模の拡大を図ろうとするのではないでしょうか。

もっといい物件はないか、もっと多くの不動産投資をしたい、などどんどんと不動産投資の規模が大きくなるのではないでしょうか。

そうなると、同時に、空室リスクや家賃滞納リスクや金利上昇リスクなどをかかえるということになって、安定収入を得られるにもかかわらず、更に投資を行おうとしてより大きなリスクにつながるというデメリットがあるといえます。

このように不動産投資で成功したというメリットが、さらなる不動産投資の拡大という形でデメリットになってしまうというところもあるのです。

不動産投資の方向性

不動産投資とは二つの方向性があります。それぞれの特徴などについてよく理解しておきましょう。

まず売買をすることによる、利益を出すことです。これをキャピタルゲイン系の投資といいます。

安く土地などを購入して高くなってから売る、といった具合です。

或いは土地を買い、マンション或いは家などを建てて売る、というやり方になります。

これのメリットとしては一気に儲けることができる可能性がある点になります。
利益率も非常に高いタイプの投資のやり方になります。

デメリット

デメリットとしては一気に儲けた金額を収入として申告することになりますから、税金的に不利なことが多い点でしょう。
もう一つの不動産投資のやり方としてあるのが家賃収入を狙う方法です。家賃といいましたが、別に駐車場収入などもこれに該当することになります。

つまりは貸すことによって利益を得るわけです。これはインカムゲイン系の投資といえます。

インカムゲイン

これのメリットは継続的な収入を期待できるという点になります。
上手くすればずっと収入源になってくれることになりますから、これは何より有難いことになるでしょう。しかし、デメリットがあります。
それは最初に投資をした金額を回収するまでにかなり時間がかかることになる点になります。

不動産投資で成功することによって利益が出て、それは豊かな生活に繋がることになるでしょう。
特に家賃収入が安定してとれるようになりますといくつかの物件を持っていますとそれだけで生活を支えられる可能性すらあります。

王道のインカムゲイン

不動産投資、それもインカムゲインを狙うタイプのものが投資の王道と言われるくらい人気があるのはそれが理由になります。
また、どちらのタイプのデメリットともなり得るのは相続税などに関することです。
財産があればどうしても相続税などが発生することがあるでしょう。

それも一つのデメリットといえるわけですが、それでも財産があるわけですから、言い方は可笑しいですが嬉しいことが起きたが故に起きるデメリット、といえるでしょう。
不動産投資で成功しているわけですから、まずそれは有難いことであるからです。

最後に

税金的な問題に関してのデメリットは事前にある程度、課税される金額がわかります。
いくらの納税になるのかわかりますから積み立てておくことです。

特に家賃収入での場合は本当に毎月入ってくるお金から別途、取り分けておいた方がよいでしょう。
確実に起こるデメリットですが対策は可能なのです。

リフォーム

今お住まいの家を有効活用する為にはリフォームを行う手段があります。

二世帯住宅の間取りを変更したり、トイレやキッチン、お風呂場を新品にリフォームしたりと色々な活用方法があります。

広めのお家を持っている場合や大学周辺に土地を持っており余っているという方がなかにはいらっしゃいます。

土地の有効活用

そんな方たちは家や土地を有効活用しましょう。

例えば大学付近に土地をお持ちの場合には、学生へお部屋を貸し出す事が出来ます。

借主を見つける事により定期的な賃貸収入を得る事が出来、空き家や空き土地の有効活用が出来ますね。

大学近くに自分の土地をお持ちの場合はとても便利です。

地方から出てくる学生はたいていお部屋を探しているので、大学近くのアパートメントは年中満室となっており、空き部屋が出ない事も多いのです。

利回りを計算したら10％の利回りになる事がおおいですよね。

アパート経営を考えている方は立地がとても重要になってきます。

学生街や都内の中心地など、良い場所を探してアパート経営をする事をおすすめします。

大規模リフォームで利回りの良いアパート経営

今のお家を大規模にリフォームする事により、小さなアパートにする事も出来ます。

アパートだけではなく、会社にオフィスとして貸し出すようにリフォームを行ったりも良いですね。

店舗貸し出しとして貸し出す場合は、通常の個人のお客さんへ貸すよりも比較的楽に運用する事が出来ます。

そして、法人のお客さんは比較的予算をお持ちなので、個人のお客さんに貸し出すよりも良い金額で借りて貰える事が多いのです。

アパート経営を成功させる為のリフォーム方法そして、リフォームを行う事により、その後の運用方法までをお伝えさせて頂きました。

母から舞い降りてきた不動産の話

私が一人でアパート住まいをしていたが、母が土地を買ったからという。

どういうことかと聞いたら、いい土地が分譲してたので10万円で申し込んだから、
あとはあんたが払えという話である。

60坪で2200万円。何を勝手なことをと思ったが、貯金もあったし誰かが背中を押してくれないと土地なんて買う気にならないので思い切って買うことにした。

頭金に１千万出して残りは２０年月賦。建築条件無しということで家はゆっくり建てることにした。

どのような土地だったのか？

母が言うにはあの土地は昔畑だったところだから地盤がしっかりしている。昔田圃だったところは、陥没する恐れがある。盛んに自分は良いところを見つけたのだと勝手に手柄話にしている。

母の手柄話を聞かせられる度にこちらはテンションが下がる。１千万払って殆ど貯金はなくなってしまった。

あの１千万はもう帰ってこないと思うと取り返しのつかないことをしてしまったと思う。

大体土地だけ持っていてもしょうがないから、いずれ家を建てねばならない。調べると注文住宅で２千万位は掛りそうだ。本当に払えるのだろうか？
今の務めだって公務員じゃないから、先行き何の保障もない。

元手の計算が出来ておらず痛手を負う

親父が国鉄職員で親方日の丸だったから母はその辺の民間の感覚が分からないのだ。

ある日土地を買った先から連絡があって、住宅部門の担当者がお話をしたいと言っているのですがと言うので、夜来て貰って話を聞いたら今すぐここで
家の建築を決めなさいみたいな様子で、こちらは全くその気になっていなかったので、あまりのしつこさに怒って帰ってもらった。

土地を買って２年が過ぎ、同時に売りに出された隣近所は皆真新しい家が建った。

私の土地だけがぽつんと空き地、草茫々で残っていた。

まずはネットから不動産会社選び

不動産を購入する際にインターネットで検索したり、新聞の広告を見て探しても中々希望に合った物件が見つからない事があります。

そんなときは不動産会社のホームページから物件リクエストをご依頼されると見つかりやすいです。

物件リクエストでは予め希望条件を登録していただくと、不動産会社のスタッフがそれに合った物件を探してきてメールでお知らせしています。

ご自身であちこちの不動産会社で探し回ることはありませんので手間も労力も掛からないです。

不動産はインターネットで公開されている物件だけじゃなく、非公開物件もたくさんあります。

ネット上に公開されていない物件情報

なぜ物件を非公開にするのかは売主様や不動産会社側の事情にもよりますが、売主様側の事情は所有物件を売りに出したことを近隣の方に知られたくない、まだ売却予定がハッキリしていない、まだ引越し先が決まっていないと言う場合が多いです。

中には好条件の物件を売ろうとすると、たくさんの不動産会社からうちに仲介させてくださいと言われて対応が大変になるので、信頼できる不動産会社1社に絞って仲介して貰いたいと言う理由で非公開にする場合があります。

不動産会社側の事情は特に物件を公開しなくても、お得意様に好条件の物件を紹介すれば十分に仲介手数料を得られると言う場合が多いです。

非公開物件には掘り出し物が多いと言われるのは、こういった事情からです。

物件リクエストはこの非公開物件も含めてご紹介してくれるので、好条件の物件に巡り合えるチャンスが大きいです。

物件を購入するにあたり

今までに経験してきた中でも、非常に高額だった買い物といえば不動産の購入でした。

住まいを探すにあたっては、価格だけでとらわれてしまうのでは無く、立地や住まいの広さや間取りや築年数など非常に多くのことを考慮する必要があります。

また、住んでみないと意外と気づきにくい騒音や日当たりや周辺の環境といったことも考慮することが大切ですし、中古の住宅であれば時間帯や曜日を変えて何度も内覧をさせてもらうようにしたり、気になる不動産の周辺を散策してみて駅までの道のりや周囲の建物について把握するとおすすめです。

将来を考えた物件選びが大切

アパートやマンションを借りても結構毎月まとまったお金が必要になってしまいますし、思い切ってローンを組んででも不動産を買った方が自分の資産になったり、今の住まいよりも広い環境やグレードアップした快適な場所で暮らせることが多いです。

たとえば新築マンションや分譲住宅であれば賃貸の住まいより家庭を抱えている人が多く集まっているので子供の教育にとって非常に良い環境が揃っていたり、ある程度質の良い住民が集まりやすかったりもします。

賃貸の家で新築に住むというのは出来ないですが、不動産を買えば自分が真っ先に住み始めることが出来ますし、自分の細やかな希望や都合に応じた部屋や住まいを築き上げられるので、暮らしの質も高めやすくなります。

子供が誕生したら子供部屋を作ったり、将来的に家族の介護の必要性があったらバリアフリー化を進めたり、住まいを状況の変化に応じてリフォームできる点も安心です。

賃貸住宅よりも優れている理由

賃貸の住宅だとどうしてもカスタマイズできる範囲が限られてしまっているので思うようにリフォームを進めることが出来なかったり、壁が薄かったり住まいの自由度が低いことはありがちです。

しかし、不動産を購入しておけばライフスタイルに応じて自由にリフォームを楽しめたり、一般的に賃貸住宅よりもゆったりとした環境やしっかりとした作りの家で暮らし始めることが出来ます。

不動産の購入といえば、とにかくまとまったお金が必要なイメージがありますが、中古住宅を選択肢に入れるようにしたり、住宅ローンを活用すれば意外と出費の負担無く良い住まいを手に入れられることが多いです。

家賃を支払って賃貸の住まいで暮らす人なら、毎月の家賃とあまり変わらない金額でマイホームを買えるケースもよくあります。

資産を残すことができる

住宅ローンは低金利のプランが多いですし、退職金や親の遺産などを活かして繰り上げ返済出来ることも多いですし、ローンを組んだとしてもその分不動産という素晴らしい資産価値を手に入れることが出来るので、家賃を長年払い続けていくよりも結果的にメリットが多いケースも少なくありません。

また、不動産を購入しておくことの魅力といえば、家族に形に残る財産を残しておくことが出来たり、社会的にも外聞が良いことです。

マイホームは多くの人にとって非常に大きな憧れですし、良い住宅を一度持っておけば自分のパートナーや我が子へと譲り受けて住んでもらうことも出来るので、長い目で見ると不動産の購入は非常にお得です。