アスベストとは天然に算出される好物の一種です。
不動産の世界ではアスベストは石綿と呼ばれ建材として使用されていました。石綿は耐火性と耐久性に優れルウことから建材として重宝され住宅やビルなどさまざまな建築物に使用されました。
不動産物件にアスベストが使われる経緯
石綿とセメントを混合した吹き付けアスベストは安価に建物の耐久性を高められるとして広く用いられた工法です。
1975年以降は吹き付けロックウールや内装材や屋根材などにアスベスト含有建築材料が広く利用され、日本の建築現場にアスベストは欠かせない存在として大きな役割を担ってきました。
優れた建築材料として広く利用されてきたアスベストですが肺がんや中皮腫を発症する高い発がん性が問題となり使用が禁止されます。
1975年の吹き付けアスベストの使用禁止以降作業環境での濃度基準制定や特定粉じん指定など徐々に規制が強まっていきます。
2004年までには石綿のを含有量が1％を超える製品の出荷が原則的に禁止され、2005年には健康被害防止のために石綿障害予防規則が施行されます。
アスベストの現在
現在では建築材料としてアスベストを含む製品や建材が用いられることはありません。
不動産投資においてアスベストが大きく影響するのが中古物件の取引です。
中古物件を割安で購入し最新のスタイルにリフォームする中古物件投資が利回りの良い投資として注目を集めています。
中古物件には設備の劣化屋台新規性など色々なリスクがありますが、アスベストは中古物件の抱えるリスクでも無視できない大きな要因です。
アスベストは建材に含まれている状態であれば安全です。
問題なのは細かく砕かれて粉末状になった場合です。アスベストを口から吸い込んでしまうと肺の中で組織に刺さった状態になります。
安定性の高いアスベストはその状態のまま長年潜伏します。体内のアスベストから徐々に発がん性の影響が広がり肺がんや中皮腫、アスベスト肺を引き起こします。
アスベストが使用された不動産を購入した場合
もし購入した物件にアスベストが使用されていた場合は所有者に対策義務が生じます。
アスベストが使用された建物は工事や解体時に専門家の立ち会いのもとで専用のアスベスト対策が必要になります。
アスベスト対策にかかるコストは場所によって異なりますが1平方メートルあたり1～8万円というのが相場です。
通常の工事費用に加えてアスベスト対策の費用が必要になるので、アスベストが使用されている中古物件の利回りは対策コストのぶんだけ低くなります。
アスベスト対策は専門業者への依頼が必須です。
専門業者の数は十分とはいえず工事スケジュールを抑えるのは簡単ではありません。
アスベスト対策業者のスケジュールを押さえられなければ工事は進められず、せっかく入手した物件の活用時期も遅れてしまい投資効率は悪化してしまいます。
割安な中古物件だからといって飛びつくのは危険です。
築年数の古い物件ほどアスベストが使用されている可能性が高く、工事予定など投資物件としての活用には時間と労力が要求されます。
古い物件を取引するときは立地条件や間取りだけでなくアスベストの使用状況についても必ず確認しておきましょう。
対策済み物件ならいいですが、未対策の物件だと対策コストも考慮して投資価値を判断する必要があります。
