青地とは「農業振興地域内農用地区域内農地」を指す言葉です。
農地指定されている土地の中でも特定の土地については農業的利益を目的に農地以外としての利用について厳しい制限が課されることがあります。
農業的利益のため今後10年間以上にわたって農地以外の利用を厳しく制限されている土地が青地に該当します。
青地は農業振興地域に指定されている土地の中でさらに農用地区域として指定されている土地ですが、両者はそれぞれ担当が異なります。
ある土地を農業振興地域に指定するかどうかを決める権限は都道府県にあります。
都道府県が該当する地域を農業振興のための農地として活用しようと判断すると農業振興地域に指定されます。
農用地区域は農業振興地域内からさらに絞り込みを行い指定が行われます。農用地区域の指定権限は市区町村が有しているので、都道府県が指定した納涼振興地域の中からさらに市区町村が農用地区域を指定するという二重構造になっています。
農業に活用すると決められた土地
青地とは簡単にいえば10年以上農業に活用するよう決められた土地のことです。
一般的な農地であれば必要な手続きを取ることで農地以外に転用できますが、青地に関しては厳しい制限が設けられているため転用は認められません。
土地にかけられる利用制限として一般的に知られているのが市街化調整区域です。
市街化調整区域とは都市計画法に基づく区域区分のひとつで、対象の土地では無秩序な市街地の拡大を防ぐ目的で住宅を含む建物の建設や開発が制限されています。
インフラの整備や商業施設の出店などにも制限が設けられていますが、農地に関しては区域内であっても市街化調整地域の制限が緩和されます。
土地所有者である農家が自己所有の農地に住宅を建築する場合、その農地が市街化調整区域に含まれていても例外として建築が認められます。
青地に関しては市街化調整区域の例外規定の対象外です。
農用地区域に指定される土地を青地と呼ぶに対して農用地区域指定されていない土地を白地と呼びますが、市街化調整区域内の白地では農地での住宅建設が認められますが青値の場合は認められません。
青地に対する規制
青地に対する規制は極めて厳しく農業利益以外の目的に使用することは原則として認められません。
仮に不動産取引で取得した土地が青地であった場合、宅地として利用することは不可能です。
もし青地を宅地として活用したいのであれば農用地区域の除外手続きを行って青地から白地にする必要があります。農用地区域除外の要件は法令で以下のように定められています。
・除外を求める土地の他に代替となる土地がないこと
・除外に伴う農作業上の支障が軽微であること、または集団性のある農用地を分断しないこと
・農用地の利用集積に支障を及ぼさないこと
・土地改良のための施設利用に支障を及ぼす恐れがないこと
・土地基盤整備事業の完了から8年が経過していること
上記のすべての要件を満たすことで農用地区域の除外が認められ青地から白地に切り替わります。
農業上の利益に与える影響が軽微であり迷惑をかけないことが確認される、というのが重要な条件です。
その土地が青地から外れると農地が分断されて作業ができない、農業用の施設が利用できなくなるなど農用地区域の除外に伴って著しい不利益がある場合は除外は認められません。
青地はそのままでは宅地として活用できない土地です。活用できない土地をつかまされないように農業振興地域内の土地を取引する場合は契約前に青地かどうかを必ず確認してください。
