不動産投資は将来の資産形成や不労所得源にピッタリですが、節税を目的に始める人も少なくありません。しかし、どうして節税になるのか理由をご存知しょうか？
実は節税できるカラクリがあります。節税のみを目的に不動産投資を始めるのは危険ですが、仕組みを上手に活用すれば、収益を増やすことも不可能ではありません。
節税できる不動産投資の税金は3つ
不動産投資は節税になる、といわれていますが、節税可能な税金は大きく分けて3つあります。私たちに身近な所得税などのほか、相続税も節約できるのが特徴です。
所得税
所得税は働いている人にとってはもっとも身近な税金といえます。各種控除を差し引いた後の所得に課税される税金で、税率は5%〜45%となっています。給料から源泉徴収される税金が所得税であり、自営業の人も確定申告で収めていると思います。
この所得税ですが、不動産投資によって支払う税額を減らせる可能性があります。場合によっては還付されることもあるため、一番恩恵の大きい税金といえるでしょう。
住民税
住民税は都道府県民税と市区町村税を合わせた税金のことで、所得に関わらず税率は10%に固定されています。しかし、課税所得がベースになっているため、収入が多いほど支払う税額も増加します。
一方で住民税も減税が可能な税金の一つです。所得税ほどではありませんが、不動産投資の恩恵を受けられるのは大きなメリットといえます。
相続税
相続税は親や配偶者、子供などが亡くなった際、相続した財産の評価額によって課税される税金を指します。あまり馴染みはないかもしれませんが、現在は控除額が下げられており、課税対象者が増加しました。多額の現金を相続した際に課税されることも珍しくありません。
しかし、不動産投資をすれば将来の相続税を減税できたり、支払わなくて済むようになったりする場合もあります。将来のことは不確実性も大きいですが、活用しない手はありません。
なぜ不動産投資が節税に繋がるのか？
不動産投資が節税になる理由は以下の4つが挙げられます。条件が合致すれば特例も受けられますので、意外と節税効果は大きいと考えておきましょう。
節税できる理由1:給与所得と損益通算が可能だから
所得税などを節税できる一番の理由が損益通算によるものです。不動産所得は総合課税という課税方式が取られており、他の所得を通算できます。詳しくは後述しますが、給与所得や事業所得、雑所得など、幅広い所得の種類と通算できるのが特徴です。
損益通算を利用すれば、仮に不動産投資の収益が赤字になった場合、給与所得などから赤字になった金額を差し引くことができます。
節税できる理由2:課税所得が下がるから
課税所得が下がることも節税に繋がる理由です。上記の損益通算が関わっていますが、課税所得を減らせることは大きな節税効果を生みます。
例えば給与所得が400万円だった場合、所得税・住民税を合わせて70万円以上を支払うことになります。ところが、不動産投資が250万円の赤字になってしまうと、損益通算されて課税所得が150万円に下がります。この結果、所得税等は20万円以下で済んでしまいます。単純に支払う税金が50万円も減り、大きな節税効果が生まれています。
節税できる理由3:減価償却や一部の費用は経費になるから
不動産投資の物件は減価償却可能で、法定で定められた期間の間は経費として計上できます。そのため、長期間にわたって大きな節税効果が生まれます。
また、不動産ローンの金利や固定資産税など、一部の費用も経費にすることが可能です。こうした経費は少額とはいえど課税所得が下がるため、1円でも節税したい人は積極的に経費計上しましょう。
節税できる理由4:「小規模宅地等の特例」を受けられる場合がある
小規模宅地等の特例は、不動産を相続した相続人が利用可能な制度です。所定の条件を満たした場合に物件の評価額を最大80%減額できるため、相続税の節税になるほか、場合によっては払わず済むようになります。
主に居住用の一戸建てやマンションを相続した時に利用される制度ですが、不動産投資の物件も対象に含まれます。しかし、適用条件が細かく定められていますので、詳しくは相続を担当する弁護士や税理士に聞いてみましょう。
節税目的で不動産投資を始めるのはNG
このように、不動産投資は所得税などの節税が可能ですが、節税だけが目的で不動産投資に手を出すのは止めましょう。リスクもありますので、投資する際は将来の収益や、資産形成がどう変化するかなど、念入りなシミュレーションをしてから判断をおすすめします。
